买卖是否转化为借贷的认定——从案外人异议角度

案件来源：最高人民法院(2016)最高法民终370号上诉人方卓君与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案。

本案的争议焦点为：方卓君与红枫房产公司之间的法律关系究竟是民间借贷关系还是商品房买卖合同关系？

主要事实和证据有：

1、2010年10月29日，红枫房产公司取得涉案房屋的预售许可证。

2、2011年5月30日，方卓君向红枫房产公司支付1000万元。

3、2012年2月20日，方卓君与红枫房产公司签订《昆山市商品房购销合同》，总价款13106160元，办理了网签备案手续。

4、2011年12月21日，红枫房产公司（甲方）与方卓君（乙方）、昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）、胡方云、单建珍（丙方）签订一份《补充协议书》，约定：一、甲方有权在2012年12月20日前解除以上购房合同（回购上述房屋），在2012年8月20日前回购上述房屋的，需按照1160万元的价款向乙方支付回购款；如超过2012年8月20日后但在2012年12月20日前回购上述房屋的，需按照1280万元的价款向乙方支付回购款。回购款支付完毕3日内乙方需配合办理解除购房手续……

5、各方还签订其他四方协议、备忘录等，有借款条款。

6、2012年8月1日至8月2日，一审法院查封了涉案房屋。

7、2012年12月28日，红枫房产公司与方卓君签订《房屋交付确认书》。

8、一审法院就涉案别墅的情况向住房和城乡建设局的工作人员进行了调查，该局工作人员称“2011年左右地上地下500㎡的别墅，1000万元是好卖的，当时红枫房产公司要卖1500万元是卖不掉的”。

一审法院认为：法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，红枫房产公司与方卓君的真实意思是建立借款关系，双方签订的《商品房购销合同》及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不具备房屋买卖关系的前提下，方卓君并不具备买房人的身份，故以《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》等相关规定主张其享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。至于方卓君提出的公证债权文书是否具有强制执行效力的问题，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，该院不予理涉。

最高法院认为：尽管方卓君提供的有关证据能够证明其与红枫房产公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系的证据，尚有不足。主要理由为：第一，红枫房产公司作为讼争房屋出卖人，认为其与方卓君之间的房屋买卖关系意思表示虚假，双方并不存在真实的房屋买卖关系。红枫房产公司认为方卓君所购别墅实为该公司为担保林献荣的债权而签订，林献荣是方卓君等出借款项的集资转贷人，其与红枫房产公司系民间借贷关系。这一观点与红枫房产公司、东方云顶公司、胡方云、单建珍与林献荣2011年12月21日所签《备忘录》载明双方确有借款本息的相关内容相印证。红枫房产公司主张其与方卓君之间不是房屋买卖关系，而是借贷担保关系，具有可信性。第二，方卓君与红枫房产公司所订房屋买卖合同，有违常理。一是，方卓君支付购房款的时间为2011年5月30日，但购房相关协议签订的时间最早为2011年12月，双方未订立买卖合同前，买受人即先行支付全额购房款，不符合房屋交易习惯；二是，作为房屋购销合同，购房人的目的是取得房屋，出卖方的目的是获得卖房款，但《补充协议书》却明确约定红枫房产公司有合同解除权和回购权，且解除权与回购权的行使时间均在约定的房屋交付使用时间之前，明显与房屋购销合同的目的不符。同时，根据《补充协议书》约定，红枫房产公司不同的回购时间需支付固定回购款，而方卓君也自认回购款是按时间和一定利息标准进行计算的，其中的利息标准远高于一般的银行同期同类贷款利率，利息达到年利率36%，也不符合一般房屋买卖合同的特征。三是，方卓君与红枫房产公司的《商品房购销合同》签订于2012年2月20日，但方卓君、红枫房产公司及东方云顶公司、胡方云、单建珍的《补充协议书》却签订于2011年12月，而该补充协议又是以2011年12月21日林献荣等所订《四方协议》中载明的红枫房产公司自林献荣等处回购房屋及2011年12月21日林献荣与红枫房产公司等所签《备忘录》结算双方的借款利息及购房违约金等相互联系，这与一般房屋买卖关系亦不相符。第三，林献荣与红枫房产公司存在民间借贷关系。根据林献荣与红枫房产公司等所签《备忘录》，红枫房产公司确认欠付林献荣借款利息及购房违约金2845万元，同时林献荣同意红枫房产公司可以根据经营状况偿还其1723万元或2845万元，充分表明林献荣与红枫房产公司之间属于借贷融资关系。另外，该《备忘录》还表明，红枫房产公司确实存在因融资而签订房屋销售合同的情形。方卓君虽不承认其与林献荣存在借贷关系，但其无法解释与红枫房产公司签订房屋购销合同前即向林献荣划款1000万元的款项性质，也无法解释其与红枫房产公司所订《商品房购销合同》及《补充协议书》中有关款项支付均以其款项划付林献荣为准之约定。据此，红枫房产公司主张其签订房屋购销合同实为方卓君等人的债务提供担保，具有可信性。第四，结合红枫房产公司有关资金链断裂债务无法及时偿还、房屋未经竣工验收以及涉案房屋于2012年8月1日、8月2日即被中信信托公司申请查封之情况，方卓君所持购房款收据（2011年12月20日）、房屋确认书（2012年12月28日）及房屋预售网签备案等，实有以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行的目的，亦难以证明双方存在真实的房屋买卖关系。第五，方卓君虽认为其与红枫房产公司存在民间借贷关系亦不影响之后双方成立房屋买卖关系，但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系的相应证据。本院认为，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定，方卓君主张其与红枫房产公司存在房屋买卖关系，证据不足；其据此主张排除强制执行，无事实及法律依据。如方卓君与红枫房产公司存有纠纷，可以另寻法律途径解决。

结合两级法院的裁判理由，笔者归纳如下：

对于本案法律关系的认定，主要从以下几个方面看待：

（一）交易价格。涉案房屋的价格存在两个问题，一是买卖合同和补充协议约定的价格不一致；二是房屋单价过低；三是四方协议中的四套房产面积不等，价格均为1000万元，有违常理。

（二）回购条款。法院认为回购条款符合借贷融资的特征，一是合同约定开发商享有单方解除权存在问题，二是约定的重点不是买卖，三是利息约定符合借款性质。因此该约定不符合买卖的合同目的。

（三）交易习惯。一是支付房款时间在前，二是出具的收据时间远远迟于付款时点，均不符合常理。

（四）不存在法律关系转化的相应证据。买卖合同并未约定将借款协议解除或作废，反而回购条款印证了借款的事实。

因此，本案无论从时间、协议、证据、履行等角度看，均不能得出双方是买卖的法律关系。